domingo, 26 de junio de 2011

Claves para elegir la mejor hipoteca

Actualmente, son pocos los afortunados que pueden adquirir una vivienda sin tener que solicitar un préstamo hipotecario a una entidad financiera.

Cuando los compradores van a elegir entre diversos productos financieros, el posible acreedor analizará su capacidad de pago para decidir si son solventes y aprobar, o no, la operación. Para ello, se analizan una serie de parámetros: el Salario neto mensual del deudor y su capacidad económica real, la cual se detecta deduciendo del sueldo neto otros créditos que se tengan con entidades financieras o de consumo: préstamos personales, letras del coche y demás.

Análisis de la situación financiera. Hipotecas y derechos reales limitativos

Por último, señalar otras posibles garantías reales: La existencia de otras hipotecas u otros derechos reales limitativos del dominio y de garantía, sobre el mismo bien a hipotecar o sobre otros bienes distintos. Esto último, supone una disminución de nuestra capacidad económica y por tanto aumenta el riesgo de impago frente a la entidad prestamista.

Mejor hipoteca: a elegir tipo fijo o variable

Los préstamos hipotecarios a tipo fijo, eliminan la incertidumbre en el pago de las cuotas, pues se conoce desde el momento mismo de la formalización de la hipoteca del inmueble, cuál es el importe mensual que pagaremos en cada cuota.

Presentan, sin embargo, el inconveniente de los tipos de interés, ya que son más elevados que los de referencia. Por el contrario, los tipos de interés variable utilizan una serie de tipos de referencia. En la actualidad, el más utilizado por las entidades prestamistas es el euríbor.

El euríbor y la revisión de la hipoteca

Es el más común de los tipos de referencia. Su definición correcta es: la referencia interbancaria a un año, o media aritmética simple de los valores diarios de los días con mercado de cada mes, del tipo de contado publicado por la federación de banca europea para las operaciones de depósito en euros a plazo de un año, calculado a partir del ofertado mediante una muestra de bancos para operaciones entre entidades de similar calificación. Actualmente, este tipo está en límites históricos: 1,225% en abril de 2010.

Otros tipos de referencia de los Prestamos Hipotecarios

Otros tipos de referencia son el tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años para adquisición de vivienda libre de Cajas de Ahorro (actualmente en 2,996%), de bancos,2,499%, o del conjunto de entidades de crédito, situado en el 2,786%. El tipo de interés pactado se determinará con referencia al tipo elegido (euríbor, míbor...) más un diferencial; por ejemplo: tipo de interés, euríbor más 0,49%.

Revision de la hipoteca: los tipos de referencia. Tipo de interés

La revisión de dichos tipos puede ser trimestral, semestral o anual; cuanto mayor sea el período de revisión, más seguridad se tendrá en etapas de subidas de los tipos de interés; y a la inversa: cuando bajan los tipos de interés interesan períodos más frecuentes de revisión.

Una vez elegido el tipo de interés (fijo o variable) hay que detenerse en las comisiones que hemos de pagar por la constitución o subrogación de la hipoteca. Tales comisiones son de lo más variado, las más usuales son las indicadas a continuación.

Comisión de apertura del prestamo hipotecario

Es un porcentaje sobre el capital prestado, cuyo importe, normalmente, hay que abonar de una sola vez al comienzo del préstamo.

Comisión de estudio

Son los gastos en que incurre el banco desde que solicitamos el préstamo hasta que nos lo conceden.

Comisión por amortizaciones totales o parciales

Es conveniente que, tanto las amortizaciones parciales que podamos ir haciendo durante el préstamo, como la amortización total, no devenguen comisiones; es decir, que la comisión sea 0. Por ejemplo: si queremos ingresar la paga extra de navidad por un importe de 2.500 euros; y la comisión por amortización parcial es de 0,5 %, debemos abonar al banco un importe "extra" de 12,5 euros. Ahora bien, si se amortiza parte del capital con unos “ahorrillos” que equivalen a unos 30.000 euros, la comisión que por ello se lleva el Banco sería de 150 euros.

Comisión por cambio de condiciones

El banco también puede cobrar al deudor comisiones porque el cliente quiera el día de mañana renegociar con él, ciertas condiciones financieras del préstamo (cambio del tipo de interés, plazos...) Hay que saber que la Ley no permite una comisión superior al 0,1%, cuando la modificación consiste únicamente en un cambio de plazo.

El plazo de la hipoteca

El plazo de la hipoteca es importante: a mayor plazo, mayores intereses se deberán al banco y a la inversa. Así pues, siempre que la economía lo permita, debe negociarse el plazo más reducido que posibilite el pago de la cuota del préstamo y no dejarse hipnotizar por el hecho de pagar una cuota más baja.

Actos jurídicos documentados

Es un impuesto autonómico a pagar cuando se constituya la hipoteca; el cual, fluctúa entre un 0,5% y un 1% del importe de la responsabilidad hipotecaria. Dicha responsabilidad, es un concepto que incluye la cantidad global por la que responde la finca hipotecada, en caso de ejecución hipotecaria -un eventual impago del préstamo-; y engloba, no sólo el principal -importe del capital prestado-, sino también una cantidad global por intereses, tanto ordinarios como de demora, sin olvidar costas y gastos.

TAE: Tasa Anual equivalente

Finalmente, hay que fijarse en la TAE (Tasa Anual Equivalente), fórmula matemática que debe incluirse a efectos informativos en todos los préstamos hipotecarios, y que equivale al coste real que se va a pagar, ya que incluye no solo el tipo de interés, sino también el importe de las comisiones y el plazo de amortización.

Vinculaciones de las hipotecas

Ciertas hipotecas que, a priori, ofrecen unas condiciones inmejorables, exigen ciertas vinculaciones para que el tipo de interés resulte bonificado al ofertado. Por ejemplo: domiciliar la nómina, recibos, contratar tarjetas de crédito y débito, el seguro del hogar con la entidad que exija el banco. Dichas vinculaciones pueden suponer una bonificación del tipo de interés de partida; de tal modo que si el cliente se niega a contratar todas o algunas de dichas vinculaciones, el Banco puede optar entre denegar la hipoteca o bien subir el tipo de interés.

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